Entretien du logement : ce que paie le locataire, ce que paie le propriétaire
Mis à jour le 17 octobre 2026 · 3 min de lecture
« Locataire entretien chaudière », « entretien climatisation locataire », « entretien fosse septique locataire » : ces recherches reviennent chaque année, souvent au moment d'un litige. La règle est pourtant écrite noir sur blanc dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Le principe
- Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations liés à l'usage normal du logement : ce sont les « réparations locatives ».
- Le propriétaire prend en charge tout le reste : grosses réparations, remplacements dus à l'usure (vétusté), mise aux normes, travaux d'amélioration et de performance énergétique.
Le bail peut prévoir que le propriétaire organise certains entretiens, comme celui de la chaudière. Dans ce cas, il peut en récupérer le coût dans les charges.
Le tableau équipement par équipement
| Équipement | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Chaudière individuelle | Entretien annuel, petites pièces (joints, clapets) | Réparations importantes, remplacement |
| Pompe à chaleur, climatisation | Entretien courant et menues réparations | Réparations lourdes, remplacement |
| Conduits de fumée et de ventilation | Ramonage | Réparation du conduit |
| VMC | Nettoyage des bouches et des entrées d'air | Remplacement du moteur, réparation du réseau |
| Chauffe-eau, ballon | Détartrage, joints, entretien courant | Remplacement en fin de vie |
| Fosse septique | Vidange | Curage, réparation |
| Adoucisseur | Entretien courant, sel | Remplacement |
| Détecteur de fumée | Test, piles, remplacement si besoin | Fourniture et installation |
| Robinetterie, chasse d'eau | Joints, flotteurs, détartrage | Remplacement d'une installation usée |
| Jardin privatif | Tonte, taille, désherbage | Abattage d'arbres dangereux |
Les cas qui posent le plus de questions
La chaudière
Le locataire doit faire réaliser l'entretien annuel par un professionnel qualifié de son choix et présenter l'attestation. S'il ne le fait pas, le propriétaire peut retenir le coût de l'entretien sur le dépôt de garantie. Une chaudière qui tombe en panne par usure est remplacée aux frais du propriétaire. Voir notre guide entretien de chaudière.
La climatisation
L'entretien courant d'une climatisation mentionnée au bail (nettoyage des filtres, visite d'entretien) revient au locataire. L'entretien d'une pompe à chaleur air-air est par ailleurs obligatoire tous les 2 ans.
La fosse septique
La vidange est à la charge du locataire. Le curage et les réparations restent pour le propriétaire.
Le détecteur de fumée
Le propriétaire fournit et installe le détecteur, puis vérifie qu'il fonctionne à l'état des lieux d'entrée. Le locataire le teste, change les piles et le remplace si nécessaire. Exception : en location meublée ou saisonnière, tout reste à la charge du propriétaire. Détails dans notre guide détecteur de fumée.
L'exception de la vétusté
Une réparation normalement locative devient à la charge du propriétaire si elle est due à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Un joint qui fuit après 3 ans d'usage : locataire. Un chauffe-eau de 20 ans qui lâche : propriétaire.
Conseils pour éviter les litiges
- Locataire : gardez toutes vos attestations (chaudière, ramonage, vidange) et vos factures. Elles vous protègent à l'état des lieux de sortie.
- Propriétaire : listez au bail les équipements et leur entretien, et demandez les attestations chaque année.
- Les deux : notez la date et l'état de chaque équipement à l'entrée dans les lieux, photos à l'appui.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer l'entretien de la chaudière ?
Oui, sauf si le bail prévoit le contraire. L'entretien annuel de la chaudière individuelle fait partie des réparations locatives. Le remplacement d'une chaudière usée est en revanche à la charge du propriétaire.
Qui paie la vidange de la fosse septique ?
La vidange est à la charge du locataire selon le décret n° 87-712. Le curage et les réparations de la fosse sont à la charge du propriétaire.
Qui doit entretenir la climatisation dans une location ?
Le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations d'une climatisation mentionnée au bail. Les réparations importantes et le remplacement reviennent au propriétaire.
Sources
- Service-Public.fr : réparations locatives à la charge du locataire
- Service-Public.fr : travaux à la charge du propriétaire
- Légifrance : décret n° 87-712 du 26 août 1987
Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un professionnel. Les règles locales (arrêtés préfectoraux ou municipaux) peuvent être plus strictes.